Почему вкладывать все средства в недвижимость — так себе идея

Еще и внукам останется…

Cогласно последним опросам, покупка недвижимости все еще пользуется огромным спросом среди россиян. Люди уверены, что лучше взять ипотеку и вложиться в квадратные метры, чем переплачивать дяде, живя несколько лет на съемной квартире. Они рассуждают так: пусть я сейчас переплачу проценты по ипотеке, но зато моя жилплощадь вырастет в цене, потом перейдет детям и даже внукам. А съемная недвижимость так и останется чужой, несмотря на все те средства, которые они потратили в счет аренды. К тому же, многих наших соотечественников привлекает идея сдачи недвижимости в аренду, тем самым увеличив свой доход. Да и в условиях нестабильности (или даже кризиса) люди стремятся приобрести нечто осязаемое, а не мифическое, пусть даже и за более привлекательную сумму (и быструю окупаемость). В результате они вытряхивают карманы, залезают в долги и все ради того, чтобы приобрести жилплощадь, которая будет их подспорьем в трудные времена.

Например, известно немало случаев, когда люди, в погоне за мечтой, выгребли все до копейки (именно так, они собрали все, что у них было и даже взяли недостающую сумму в банке), вложились в новостройку на этапе строительства и потом около года перебивались практически с хлеба на воду, закрывая долги и внося обязательные платежи в банк. При этом их абсолютно не смущал тот факт, что у них нет свободных денег и все средства «замурованы в бетоне», они сами при этом считали себя настоящими везунчиками и вовсю подсчитывали прибыль с квартиры, которую когда-нибудь начнут сдавать в аренду. Таким образом, если случался какой-нибудь форс-мажор, им приходилось залезать в новые долги, ведь формировать финансовую подушку безопасности им было просто не с чего.

Есть ли все же плюс от покупки недвижимости?

Мы не берем в расчет приобретение первой квартиры, которое будет вполне оправданным (например, молодая семья решается на покупку отдельной недвижимости, чтобы не ютиться на одной площади с родственниками). Речь пойдет именно о второй или даже третьей жилплощади, которую многие берут именно с расчетом на то, что получат пассивный доход в обозримом будущем. Но так ли это заманчиво?

Чтобы оценить выгоду от такого приобретения, рассмотрим пример покупки квартиры в крупном мегаполисе (скажем, в более или менее привлекательном районе столицы нашей родины). Итак, однокомнатная квартира в комфортабельном доме и с хорошей локацией обойдется вам не менее 7-8 млн рублей. Сдать такую недвижимость можно будет за 40-45 тысяч (зависит от самого объекта), заложив расходы на ремонт, простои и налоги. В результате получится, что срок окупаемости квадратных метров займет минимум 15 лет (у «двушек» и «трешек» срок еще больше) и доходность от аренды составит около 5%.

Эксперты утверждают, что выгодными вложения «в бетон» будут лишь в том случае, если вы нашли объект на этапе строительства по привлекательной цене и затем продали его за гораздо более интересную сумму (после ввода дома в эксплуатацию). Однако тут тоже есть существенные «но». Например, стройка может занять чуть больше времени, чем вы рассчитывали или вовсе не закончится (увы, но истории с тем, как люди вложили свои сбережения в заветные метры, а получили на выходе долгострой все еще случается). Поэтому следует просчитать все риски и оценить свои возможности прежде, чем подписывать договор. А то по факту можно остаться с «бетонной коробкой», которую невозможно будет продать или сдать по причине заморозки строительства. У вторичного жилья тоже есть определенные нюансы. Перед покупкой необходимо тщательно проверить историю квартиры и удостовериться, что собственник квартиры именно тот, с которым вы заключаете договор. А то потом (в случае возникновения «позабытых» собственников) можно будет остаться и без жилья, и без денег.

Основные риски, связанные с инвестицией в недвижимость

• Большая сумма «на входе». Если вы планируете получать доход со своей недвижимости, то, соответственно вам нужно выбрать тот вариант, который вы сможете выгодно сдать (квартира должна располагаться в хорошем доме, в престижном районе, недалеко от метро или с развитой системой транспорта. Наличие магазинов, школ, детских садов и парков тоже будет влиять в дальнейшем на сдачу и размер вашего дохода). Чтобы выбрать что-то достойное, вам придется раскошелиться. Хорошие варианты уходят очень быстро, да и стоят не мало. И к этому нужно быть готовым. Если же вы ограничены в бюджете, то и выбирать вам придется из чего-то более доступного (и не факт, что потом на данный вариант будет большой спрос среди арендаторов).
• Невысокая ликвидность. Если же вы по каким-то причинам захотите продать свою недвижимость, то будьте готовы к тому, что процесс растянется на несколько месяцев. Опять же, все зависит от самого объекта и цены, которую вы за него хотите (достойные варианты по привлекательным ценам ввиду срочности уходят намного быстрее остальных квартир, за которые их хозяева хотят получить сумму в рамках рынка).
• Периоды простоя. Никто не застрахован от рисков, в том числе и в арендном бизнесе. Так, например, вряд ли кто-то заранее мог предвидеть наступление пандемии, период самоизоляции и потерю интереса арендаторов. Многие люди поспешили вернуться в свои родные города, соответственно, в мегаполисе освободилось немало привлекательных квартир, владельцам которых пришлось оперативно скидывать цену, чтобы заполучить хоть каких-то жильцов, а не терпеть убытки из-за простоя. Стоит признать, что сейчас арендаторы диктуют свои условия и те владельцы, которые не готовы идти на уступки и договариваться, остаются в итоге ни с чем (точнее, со своей квартирой и необходимостью ежемесячно вносить квартплату (или даже обязательные платежи по ипотеке) за эти самые квадратные метры).
• Необходимость в управлении. Приобретая недвижимость под сдачу нужно быть готовым взять все в свои руки и самостоятельно заниматься вопросами поиска и отбора арендаторов. В противном случае, если все пустить на самотек, можно так и просидеть в ожидании милостей судьбы и в итоге так ничего и не получить (или же нарваться на недобросовестных квартиросъемщиков и попасть еще на большие деньги).
• Дополнительная страховка. Чтобы защитить себя от нежелательных последствий (потоп, пожар и так далее), а также сэкономить силы и нервы при общении с пострадавшими соседями в случае форс-мажора, необходимо страховать недвижимость и, соответственно, нести дополнительные расходы (но это лучше, чем потом восстанавливать свою квартиру и попутно оплачивать ремонт пострадавшим, если неприятность произошла по вашей вине).
• Налоги. После покупки недвижимости следует подготовиться к тому, что придется ежегодно платить налог. А в случае реализации квартиры, которая находилась в собственности менее пяти лет, еще и налог с продажи.

Как себя обезопасить?

Не вкладывайте все до копейки только лишь в недвижимость (распределите средства и формируйте финансовую подушку на какой-нибудь непредвиденный случай). Если вы все же решились на покупку, то изучите всю информацию (проверьте застройщика, удостоверьтесь в наличие разрешительной документации на строительство, найдите всех собственников недвижимости, если речь идет о «вторичке», получите их согласие на продажу и еще раз перепроверьте чистоту объекта). При оформлении ипотеки подумайте, сможете ли вы выплачивать обязательные платежи, если вдруг у вас что-то случится на основном месте работы или вам не удастся найти арендаторов так быстро, как вы рассчитывали (обязательно имейте запасной вариант на такие случаи).

Фото: Pexels.com

Подписывайтесь на страницы Passion.ru в ВКонтакте, Одноклассниках, Facebook и Instagram!