Как делить долги и площадь
При разводе наиболее частый вариант — когда ипотечная квартира делится пополам и бывшие супруги остаются созаемщиками. То есть по факту вы оба остаетесь должниками перед банком. Если выплаты по ипотеке по каким-то причинам прекращаются, кредитор имеет право обратить взыскание на любого из должников. А уж тот (сначала расплатившись с кредитором) сам должен отлавливать второго и через суд требовать с него компенсацию.
Теоретически, общая ипотека на квартиру — проблема, которую можно смягчить заранее, составив брачный договор. Самый простой вариант: мужу вместе с оставшимся долгом достается вся квартира, а вам лишь компенсация половины суммы, выплаченной за время брака.
Александр Линников
Руководитель Коллегии адвокатов Московской области «Линников и Партнеры»
Но реальность обычно упирается в то, что негде взять «половину выплаченной суммы», не продав квартиру. Если эта сумма есть, то проще закрыть ипотечный долг, а потом уж, не связываясь с банком, заниматься разделом. А если квартиру продать (как правило, через банк и по заниженной цене), то уже обе стороны получают только деньги и, соответственно, платят по долгам. Ипотека — такая хитрая яма, что задолженность может остаться, даже если собственности уже нет.
Можно в брачном договоре прописать, кому и в каких долях принадлежит квартира, кто за что платит. Банк обязательно проверяет условия брачного договора и учитывает их при взыскании долга.
Учитывает. Но не принимает к обязательному исполнению. То есть, если бывший муж убежал далеко, то искать его, скорее всего, придется все-таки вам, а не банку. И даже если вам попадется банкир-гуманист (что само по себе оксюморон), то вы, даже выплатив долг за свою половину квартиры, остаетесь в жилище, половина которого в залоге.
Как переоформить долг
Если вы не хотите продолжать выплачивать долг по ипотеке, а хотите, например, все бросить и уехать к родителям в деревню или к новому мужу в Калифорнию, то можете предложить бывшему супругу переоформить всю недвижимость вместе со всеми долгами на него.
В этом случае требуйте компенсацию за уже выплаченные вами по долгу средства — половину от того, что вы выплатили в браке.
И имейте в виду, однако, что требовать и получить — отнюдь не одно и то же. Даже если суд признает справедливость и законность ваших требований, у задолжавшего вам мужа деньги в нужном количестве вдруг не появятся. Ему еще с банком расплачиваться. А вы (по сравнению с банком или коллекторским агентством) не такой уж страшный кредитор.
Ну и еще один существенный момент: переложить долг на одну из сторон можно только с одобрения кредитора. Банк не заинтересован в переоформлении долга на одного человека или в разделении ответственности по частям. Несмотря на развод, вы несете друг за друга долговую ответственность, и банк в праве требовать полной выплаты с любого из вас.
Большинство банков предпочитает делать супругов созаемщиками по кредиту. Таким образом, они делят между собой и долговые обязательства в случае развода.
Петр Чистяков
Директор Адвокатской конторы «Адвокат» КА Московская городская коллегия адвокатов
Отказать в переоформлении могут, если доход стороны, на которую переводится ипотека, покажется банку слишком низким для выплаты долга. Или если заемщик, остающийся единственным, должен кому-нибудь еще (например, мужчина, обремененный алиментными обязательствами — так себе плательщик). Или просто банк-кредитор «не считает это целесообразным».
Тогда можно перекредитоваться — и таким образом переоформить квартиру и долг на одного из супругов. То есть вы берете кредит в другому банке, закрываете долг перед первым — и брачным договором (при согласии почти уже бывшего мужа, естественно) оформляете квартиру на себя. С точки зрения финансов, вам наверняка предложат менее выгодные условия, но зато доли у супруга в вашей квартире уже не будет.